מס שבח הוא היבט מהותי בעסקאות מקרקעין, במיוחד במכירת דירה ברווח. מס זה, המוטל על הרווח שנוצר ממכירות כאלה, משקף את ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה. כאשר אדם מממש רווח ממכירת נכסיו, הוא מחויב בתשלום מס שבח אלא אם כן הוא זכאי לפטור
למה צריך לשלם מס שבח ואיך מחשבים אותו?
התהליך לחישוב מס שבח כרוך בקביעת הרווח בפועל – המכונה 'שבח ריאלי' – אשר כפוף לאחר מכן לשיעור מס של 25%. כדי לעמוד בתקנות, על המוכר להגיש שומה עצמית בעת ההכרזה על המכירה, אשר מאומתת לאחר מכן על ידי רשות המיסים.
בין אם מדובר על מס שבח דירה שניה או דירה ראשונה, יש להבין מה עומד מאחוריו. עם האישור, הרשות מנפיקה שובר תשלום למוכר. יש לציין כי תשלומי מס שבח חייבים להתבצע תוך 60 יום ממועד חתימת החוזה, אם כי עיכובים מותרים בנסיבות ספציפיות, כגון כאשר ביצוע העסקה בפועל נדחה.
מה ההבדל בין מס שבח היום ובעבר?
הרפורמה במס שבח משנת 2014 הובילה לשינויים משמעותיים, ובראשם אופן חישוב השבח ותנאי הפטור ממס. מאז הרפורמה, השבח מחושב באופן ליניארי משנת 2014 ואילך, ללא קשר למועד רכישת הדירה. שיטת חישוב זו לוקחת בחשבון רק את השבח שנצבר משנת 2014, ובכך עשויה להפחית את הסכום החייב במס.
למי שמעוניין לפזר את הנטל הכספי נשל מס השבח, ניתן לחלק את מס השבח על פני מספר שנים או על התקופה בה הייתה הדירה בבעלות, לפי הקצר מביניהם. חלוקה זו מועילה במיוחד לזכאים לשיעורי מס נמוכים יותר, כגון קשישים או אנשים עם מוגבלות. שיטה זו כרוכה בהכרה בשבח כהכנסה המחולקת על פני התקופה הנקובה, מה שיכול להפחית משמעותית את נטל המס בהתאם למצבו הכולל של המוכר במס הכנסה.
כך מקבלים פטור ממס שבח
פטורים ממס שבח הינם זמינים בתנאים מסוימים, הנוגעים בעיקר לתיק הנכסים של המוכר ולמשך הבעלות. לדוגמה, מכירת נכס מגורים יחיד בבעלותו של אדם במשך 18 חודשים לפחות, מזכה בדרך כלל בפטור. פטורים נוספים חלים על תרחישים ספציפיים, כמו העברת בעלות על נכס עקב גירושין, כאשר בן הזוג המעביר אינו נדרש לשלם מס שבח אלא אם המקבל ימכור מאוחר יותר את הנכס מבלי לזכות בפטור.
יתרה מכך, שיקולים מיוחדים ניתנים לעסקאות הנוגעות לנכסים שעברו בירושה או כאלה שהתקבלו כמתנות, כאשר פטורים עשויים לחול בהתאם ליחסי המוכר לבין הבעלים הקודם ומשך הבעלות טרם המכירה.
תכנון מס יעיל, המצריך לעתים קרובות התייעצות עם מומחים, יכול בהחלט לייעל עוד יותר את השלכות המס של עסקאות כאלה. במקרים של ספקות, רצוי גם להתייעץ עם עורכי דין מתחום המקרקעין.
